Как получить то, что покупал
Статистика продаж показывает, что количество покупок квартир на стадии застройки превышает показатели рынка вторичного жилья. Тут и выбор богатый, и квартиры ликвидные, да и сама покупка проще, особенно с беспроцентной рассрочкой. Однако сложности могут возникнуть в самом конце, когда, казалось бы, долгожданная квартира уже закончена и передается покупателю. Как избежать проблем и как получить именно то, что вы покупали еще несколько лет назад?
Читаем, что подписываем
Первый и самый важный совет — внимательно читайте договор, который вы подписываете. Сказать и показать вам могут много чего, но единственный документ, который впоследствии будет иметь силу — это договор купли-продажи.
Если вы не владеете английским или тайским языками в достаточной мере, то попросите перевод документа на русский язык. Желательно, чтобы он был осуществлен профессиональным бюро переводов или юридической фирмой, а также официально заверен. У респектабельных застройщиков текст договора обязан оставаться неизменным и всегда должна быть в наличии «рыба» договора с ее переведенным вариантом. Если вы имеете дело с организацией, у которой нет подобной услуги, то это уже говорит об уровне их профессионализма и заставляет задуматься, а стоит ли с ними работать дальше. Если все-таки да, то следует потратить немного времени и средств и осуществить перевод самостоятельно.
При прочтении договора обратите внимание на параграфы, где оговариваются даты платежей и этапов стройки, а также права и обязанности обеих сторон. Если в пункте финального платежа речь идет о том, что он «должен быть осуществлен в день завершения строительства», при этом конкретная дата — год и месяц — не указана, то это повод задуматься. Ведь как вы потом будете доказывать, что эта организация вам обещала закончить стройку такого-то числа и такого-то месяца, не говоря уже о годе, если в договоре это не прописано черным по белому? Суммы платежей в документе необходимо указывать в тайских батах, причем в цифрах и прописью. Также должны быть указаны условия дефолтов с обеих сторон и намечены сроки, на которые застройщик может задержать стройку, а покупатель — платежи.
Видим, что строим
Практически все известные мне договора содержат одно условие:
«покупатель внимательно ознакомился с планами и чертежами и не имеет права требовать от подрядчиков каких-либо изменений или нанимать других подрядчиков или субподрядчиков до момента передачи прав на квартиру без письменного разрешения продавца». Данное условие говорит о том, что застройщик должен предоставить, а покупатель, соответственно, изучить ВСЕ (!) планировки комплекса и квартиры. Человек, приобретающий жилье, обязан четко знать, что и где расположено в его квартире: где находятся блоки кондиционеров, где проходит вентиляционная шахта, какого размера встроенный шкаф и так далее. Все планировки должны быть приложены к договору и подписаны двумя сторонами. В полном варианте, помимо основного текста и планировок, также должна быть указана, в качестве приложений, и спецификация квартиры с полным перечнем того, что конкретно входит в стоимость. Также необходимо, чтобы были в наличии уставные документы компании и копия паспорта покупателя. Все другие дополнительные договоренности между продавцом и покупателем также следует документировать и подписывать. О полном составлении договора со всеми деталями оговоренной сделки, конечно же, должны позаботиться и менеджер, и агент, но покупатель обязан это сделать в первую очередь — ведь это его квартира и это его деньги!
Стеклянные стены, золотые унитазы и прочие причуды
Застройщик также должен быть заинтересован в том, чтобы все дополнительные детали сделки были отражены на бумаге, поскольку только на основании подписанного документа могут быть произведены какие-либо изменения в проекте. Так что если клиенту пообещали что-то поменять в планировке квартиры, но при этом даже не потрудились изложить эти нововведения детально на бумаге, то велика вероятность того, что словами все дело и ограничится. В среднем, у каждого застройщика несколько сотен квартир на балансе, и уследить и запомнить, кому и что было обещано, просто невозможно.
Любые изменения необходимо согласовывать с инженерным отделом, ведь есть вещи, которые просто нельзя выполнить в рамках того или иного проекта. Некоторые вещи могут повлечь за собой финансовые затраты, как правило, не входящие в изначальную стоимость квартиры, и поэтому покупателю надлежит также прописывать и оплачивать их дополнительно.
Если клиента не устраивают те или иные материалы либо цветовая гамма стандартной отделки и меблировки, то он должен об этом заявить и проработать свои пожелания до подписания договора. Следует понимать, что застройщик закупает отделочные материалы оптовыми партиями, и единичные варианты могут отличаться по цене раза в два, а то и больше. Если покупатель хочет получить совершенно отличающийся дизайн и определенные материалы отделки, то проще для обеих сторон будет просто договориться о покупке «пустой» квартиры, где бы клиент произвел отделку уже самостоятельно. Тут нужно помнить, что приступить к работе в квартире ему будет разрешено по факту окончательной оплаты, а также после того, как основной подрядчик закончил работу.
А как же мебель?
Квартиры, как правило, сдаются полностью отделанные, оборудованные ванной и кухней, кондиционерами и встроенными шкафами. Вся остальная движимая мебель и предметы декора предлагаются застройщиком за дополнительную плату в качестве мебельных пакетов в последний год строительства. Стоимость получается, как правило, ниже, нежели все покупать по отдельности. С другой стороны, проехаться по магазинам города и выбрать именно свой диван, точно подобрать цвет штор и коврик в ванную доставит покупателю намного больше радости, если он приобретает квартиру для себя любимого. Некоторые застройщики предлагают полностью меблированные апартаменты, которые даже на первый взгляд кажутся отличным вариантом. Но тут есть нюансы! Представьте себе ситуацию: вы приходите в гости к своему соседу и видите точь-в-точь такую же квартиру, как ваша, в тех же тонах, с тем же декором, даже простыни и чашки такие же! Довольно странное ощущение, должно быть напоминающее советские дома отдыха и явно отличающееся от представления «моя дача на море».
Известно, что некоторые застройщики продают пустые квартиры, без отделки и без кондиционеров, что не только показывает их отношение к своим клиентам, но и обрекает будущих жильцов фактически на жизнь и отдых на стройке в течение последующих нескольких лет, пока все квартиры будут, наконец-то, закончены.
Покупка на стадии строительства неспроста лидирует по популярности на рынке недвижимости Паттайи, ведь самые лучшие квартиры и виды продаются еще на этапе котлована, а если учесть, что цена квартиры распределяется на весь срок застройки, то покупка получается совсем необременительной. Чтобы радость от приобретения не была омрачена мелкими неурядицами, потратьте достаточно времени, чтобы изучить то, что вы покупаете, уточните лишний раз тот или иной вопрос у менеджера или агента, ну и сделайте правильный выбор, в конце концов!